Co (rozhodně) není profesionální předseda SVJ

Proč začínáme od konce

Pojem „profesionální předseda SVJ“ zní na první poslech jako někdo, kdo za dům zařídí úplně všechno – od výměny žárovky na chodbě přes stížnost na hlučné sousedy až po účetní závěrku. Realita je jiná. Předseda společenství vlastníků je statutární orgán, tedy osoba, která SVJ zastupuje navenek a odpovídá za jeho řízení — obdobně jako jednatel ve firmě. Je vázán zákonem, stanovami a musí funkci vykonávat s tzv. péčí řádného hospodáře.

Statutární orgán ale není univerzální „správce všeho“. A právě představa, že s příchodem profesionálního předsedy skončí všechny starosti bez ohledu na to, jaké povahy jsou, vede k častým nedorozuměním. Podívejme se tedy postupně, s jakými rolemi si nesmíme funkci předsedy plést.

1) Předseda není údržbář, domovník ani uklízečka

Předseda fyzicky neopravuje závady, nesekává trávu ani nevymění žárovku na chodbě. Jeho úkolem je zajistit, aby tyto činnosti někdo prováděl — tedy vybrat dodavatele, uzavřít smlouvu, dohlédnout na kvalitu a včasnost plnění a řešit reklamace, když věci nefungují.

Prakticky to znamená:

• Předseda koordinuje a kontroluje provozní správu domu (vykonávání revizí, drobné opravy, úklid, řešení havárií).
• Provoz jako takový obvykle zajišťuje operativní/technický správce nebo pak přímo najatí řemeslníci.
• Vlastníkům je předseda kontaktní osobou pro rozhodování a odpovědnost, nikoli pro fyzický zásah.

Pokud v domě teče voda z bytu nad vámi ve tři ráno, není řešením volat předsedu, aby přijel s hasákem. Řešením je zavolat havarijní službu (jejíž kontakt by měl být v domě k dispozici) a předsedu následně informovat, aby zajistil evidenci škody (vykomunikováním s havarijní službou) a případně komunikaci s pojišťovnou.

2) Předseda není účetní

Vedení účetnictví SVJ není a nikdy nebylo úlohou předsedy osobně. Zákon i běžná praxe počítají s tím, že účetnictví zpracovává profesionál — externí účetní, správcovská firma nebo účetní kancelář. Předseda ovšem:

• odpovídá za to, že účetnictví je vedeno a je vedeno správně,
• předkládá účetní závěrku ke schválení shromáždění,
• kontroluje vyúčtování služeb vlastníkům a soulad s právními předpisy,
• hlídá platební morálku členů SVJ a spolupracuje při vymáhání nedoplatků.

Jinými slovy: čísla zpracovává někdo jiný, ale za jejich správnost a vypovídací hodnotu vůči domu odpovídá statutární orgán. Předseda musí umět číst účetní výkazy — ne je vytvářet.

3) Předseda není policista ani rozhodčí sousedských sporů

Předseda je od toho, aby dům jako celek fungoval, ne aby suploval justici.

Toto je asi nejčastější omyl a také zdroj zklamání. Když sousedi nad vámi dupou, ve čtvrtém patře pořádají diskotéku, ve společné kolárně někdo vypouští ventilky na kolech a před domem parkují cizí auta — vlastníci volají předsedu. Ten však nemá k řešení rušení nočního klidu ani sousedských sporů žádné zákonné kompetence, pokud se problém netýká správy domu a společných částí domu.

Předseda proto:

• Může upozornit vlastníka na porušování domovního řádu, pokud existuje, nebo na porušování stanov SVJ.
• Může iniciovat úpravu pravidel užívání společných částí (např. navrhnout změnu stanov SVJ).
• Nemůže nikoho pokutovat*, vykázat z domu ani určit, kdo se v jakou hodinu smí sprchovat.

Rušení nočního klidu se řeší přes obecní / městskou policii, závažnější prohřešky přes Policii ČR, majetkové spory mezi vlastníky přes občanskoprávní řízení. Předseda je od toho, aby dům jako celek fungoval, ne aby suploval justici.

* - teoreticky pokutovat může – člena SVJ, pokut je institut smluvních pokut zaveden (korektně) ve stanovách SVJ a udělení pokuty je v kompetenci předsedu. Nicméně, toto má jen naprosté minimum SVJ a jde o celkem komplikovanou (a také potencionálně konfliktní) problematiku.

4) Předseda není „přítel na telefonu“ pro právní konzultace

Vlastníci mají občas potřebu zavolat předsedovi s dotazem typu: „Prodáváme byt, co všechno musíme udělat?“, „Sousedovi teče z pračky, jak to vymáhat?“ nebo „Rozvádíme se, kdo teď platí příspěvky?“ Předseda není osobní právník vlastníků. Jeho úlohou je vést společenství, spravovat společné části domu, ne poskytovat individuální právní poradenství jednotlivým členům.

Na tyto otázky patří:

• advokát nebo notář,
• bezplatná právní poradna (např. Česká advokátní komora, městské poradny),
• odborné portály a konzultace s daňovým poradcem u finančních otázek.

Předseda samozřejmě odpoví na otázky týkající se fungování SVJ — jaká je výše příspěvku / záloh, kdy je (či bude) zasedání shromáždění, jak nahlásit změnu vlastníka. Ale nesupluje právní poradenství.

5) Předseda není „dodavatel na klíč“ ani prodloužená ruka správcovské firmy

Toto je téma, které bývá při volbě profesionálního předsedy klíčové. Pokud si dům najme profesionálního předsedu, měl by získat někoho, kdo:

• není napojený na správcovskou firmu,
• objektivně kontroluje práci správce, dodavatelů a řemeslníků,
• nemá zájem na tom, aby se v domě víc utrácelo, protože „utrácí cizí peníze“.

Model, kdy je profesionální předseda současně majitelem správcovské firmy (nebo je se správcem propojen), představuje potenciální střet zájmů — takový předseda si sám sobě schvaluje faktury, které jako správce vystavil. Podrobněji o tomto rozebíráme v článku o formách řízení SVJ.

6) Předseda není „ten, kdo za nás rozhoduje o všem“

Rozhodovací pravomoc statutárního orgánu je omezena zákonem a stanovami SVJ. O zásadních věcech — schválení rozpočtu, výše příspěvku na správu domu, velké investice, změna stanov — rozhoduje shromáždění vlastníků, tedy sami členové hlasováním.

Předseda:

• připravuje podklady pro rozhodování,
• svolává zasedání shromáždění (dle zákona minimálně jednou ročně),
• realizuje přijatá usnesení,
• ale zásadní směr domu určuje shromáždění - vlastníci.

Kdo si od profesionálního předsedy slibuje, že „konečně za nás bude o všem rozhodovat“, čeká něco, co nemá se zákonem nic společného. Naopak – dobrý předseda tlačí vlastníky k tomu, aby o zásadních věcech rozhodovali oni sami, protože jde o jejich majetek.

Co tedy profesionální předseda je

Když všechno „ne“ shrneme, zbyde, že předseda je:

• Statutární orgán SVJ — zastupuje společenství navenek, jedná jeho jménem, uzavírá smlouvy.
• Manažer domu — koordinuje správce, dodavatele, revize, opravy a komunikaci s vlastníky.
• Kontrolor — hlídá kvalitu prací, hospodaření a soulad s legislativou.
• Komunikátor — informuje vlastníky srozumitelně, dohledatelně a včas.
• Nositel odpovědnosti — za svá rozhodnutí ručí a nese následky (na rozdíl od pouhého poradce).

Profesionální předseda tedy nedělá za vás úplně všechno — dělá to, za co odpovídá statutární orgán, a dělá to profesionálně. Zbytek zajišťují specialisté (účetní, správce, řemeslníci, advokáti). A vlastníci si i nadále musí říct, jaký chtějí mít dům.

Pokud vás zajímá, kdy má u vás profesionální předseda smysl a kdy naopak stačí aktivní výbor, přečtěte si i článek Formy řízení SVJ.